Семинар: Управление коммерческой недвижимостью Семинар прошёл
Код 27428
Программа семинара
МАРКЕТИНГОВАЯ КОНЦЕПЦИЯ И ПРАКТИКА РЕАЛИЗАЦИИ ОБЪЕКТОВ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Маркетинговый анализ рынка. Текущая ситуация на рынке офисной недвижимости. Основные участники рынка
Девелоперы офисных помещений. Основные стратегии девелопмента.
Типы пользователей:
"конечные пользователи" - арендаторы и покупатели. Специфика «целевой аудитории». Процесс поиска помещений, основные этапы. (время поиска; среднее время сделки; процесс поиска и подбора помещений).
"инвесторы" - институциональные и частные инвесторы. Критерии объекта инвестиционного уровня. «Арендный бизнес» как альтернатива инвестициям в жилую недвижимость.
Агентства по недвижимости. Основные принципы работы. Основные формы взаимодействия с девелоперами (эксклюзивный договор; ко-эксклюзивный договор; открытый листинг). Структура и основные коммерческие условия агентского договора.
Разработка концепции офисного центра
Классификация офисных центров (технические спецификации).
Особенности архитектурной концепции.
Определение стартовой арендной ставки для офисного помещения.
Разработка маркетинговой стратегии: формирование правильного состава арендаторов (tenant-mix).
Правила заполнения офисного центра, порядок работы с арендаторами.
Аренда офисных площадей
Основные коммерческие условия договора аренды:
методика измерения площадей: стандарты измерения (БОМА; БТИ); «эффективность» помещений: полезная и арендуемая площадь; коэффициент потерь.
структура арендной платы: базовая арендная плата (triple net); эксплуатационные расходы; коммунальные платежи; НДС; индексация арендной платы.
состояние помещений: особенности аренды помещений в черновой готовности; Акт доступа и Акт приема помещений; арендные каникулы; компенсация отделочных работ.
срок аренды; право досрочного выхода из договора; страхование ответственности.
обеспечение исполнения обязательств по договору (страховой депозит; банковская гарантия; корпоративная гарантия материнской компании): понятие «неисправленного нарушения»: алгоритм взаимодействия с арендаторами; условия расторжения договора аренды.
структура платежей по договору: страховой депозит; регулярные платежи.
Предварительный договор: особенности; структура. Обеспечительный платеж. Режим выплаты обеспечительных платежей до получения Свидетельства о праве собственности.
Управление арендными отношениями
Арендные отношения на различных этапах рыночного цикла.
Стратегия взаимодействия с арендаторами в кризис: финансовый анализ сценариев и вариантов взаимодействия.
Рыночные стратегии продления/перезаключения договоров аренды.
Стратегия заполнения высвобождающихся площадей.
Продажа офисных площадей
Продажа в сравнении с арендой: недостатки и преимущества
Основные типы помещений, предлагаемых на продажу.
Профиль покупателя: «под собственные нужды» и «под арендный бизнес»
Структура договора купли продажи / предварительного договора купли-продажи.
Основные коммерческие условия продажи. Стратегия ценообразования на этапе строительства / после ввода в эксплуатацию. Регистрация сделки и возмещение НДС.
Покупка помещений в бизнес-центре: основные особенности
Инвестиционная продажа
Понятие «доходной недвижимости». Основные параметры оценки доходности. Основные требования инвесторов к помещениям. «Недвижимость инвестиционного уровня».
Основные требования инвесторов к договору аренды. Анализ арендных потоков. Чистый операционный доход (NOI).
«Цена сделки» для инвестора. Чистый операционный доход и ставка капитализации.
Использование ERV (Estimated Rental Value) для определения рыночной стоимости объекта.
Потенциальное увеличение доходности объекта после продажи.
Управление коммерческой недвижимостью.
Структура и уровни управления коммерческой недвижимостью: Facility Management; Property Management; Asset Management.
Управляющая компания: собственная или привлеченная. Организация управления недвижимостью.
Основные игроки рынка property management.
Особенности управления недвижимостью при продаже помещений в бизнес-центре. Структура эксплуатационных расходов. Оплата коммунальных услуг.
БИЗНЕС-МОДЕЛЬ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ
Организационное строительство и развитие компании. Организационная структура.
Проведение изменений.
Взаимодействие между собственником и управляющим компании, сервисными службами и поставщиками.
Автоматизация внутренних процессов.
ОРГАНИЗАЦИЯ ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЛУАТАЦИИ
Обзор рынка услуг по технической эксплуатации и прогноз его развития.
Место технической эксплуатации в системе управления недвижимостью. Терминология.
Нормативное регулирование технической эксплуатации недвижимости. Стандарты технической эксплуатации.
Методы технической эксплуатации и способы организации работ.
Система планово-предупредительных ремонтов. Состав системы планово-предупредительных ремонтов.
Планирование ремонтов.
Регламентация мероприятий постоянной программы технической эксплуатации.
Финансирование технической эксплуатации объектов недвижимости и ценообразование на услуги.
Автоматизация управления инженерной инфраструктурой зданий и автоматизация управления процессом технической эксплуатации.
Система обеспечения безопасной эксплуатации объектов недвижимости.
Регламент на 4 дня очного обучения:
09:00 - 16:153 перерыва - 15", 45", 15"
Маркетинговый анализ рынка. Текущая ситуация на рынке офисной недвижимости. Основные участники рынка
Девелоперы офисных помещений. Основные стратегии девелопмента.
Типы пользователей:
"конечные пользователи" - арендаторы и покупатели. Специфика «целевой аудитории». Процесс поиска помещений, основные этапы. (время поиска; среднее время сделки; процесс поиска и подбора помещений).
"инвесторы" - институциональные и частные инвесторы. Критерии объекта инвестиционного уровня. «Арендный бизнес» как альтернатива инвестициям в жилую недвижимость.
Агентства по недвижимости. Основные принципы работы. Основные формы взаимодействия с девелоперами (эксклюзивный договор; ко-эксклюзивный договор; открытый листинг). Структура и основные коммерческие условия агентского договора.
Разработка концепции офисного центра
Классификация офисных центров (технические спецификации).
Особенности архитектурной концепции.
Определение стартовой арендной ставки для офисного помещения.
Разработка маркетинговой стратегии: формирование правильного состава арендаторов (tenant-mix).
Правила заполнения офисного центра, порядок работы с арендаторами.
Аренда офисных площадей
Основные коммерческие условия договора аренды:
методика измерения площадей: стандарты измерения (БОМА; БТИ); «эффективность» помещений: полезная и арендуемая площадь; коэффициент потерь.
структура арендной платы: базовая арендная плата (triple net); эксплуатационные расходы; коммунальные платежи; НДС; индексация арендной платы.
состояние помещений: особенности аренды помещений в черновой готовности; Акт доступа и Акт приема помещений; арендные каникулы; компенсация отделочных работ.
срок аренды; право досрочного выхода из договора; страхование ответственности.
обеспечение исполнения обязательств по договору (страховой депозит; банковская гарантия; корпоративная гарантия материнской компании): понятие «неисправленного нарушения»: алгоритм взаимодействия с арендаторами; условия расторжения договора аренды.
структура платежей по договору: страховой депозит; регулярные платежи.
Предварительный договор: особенности; структура. Обеспечительный платеж. Режим выплаты обеспечительных платежей до получения Свидетельства о праве собственности.
Управление арендными отношениями
Арендные отношения на различных этапах рыночного цикла.
Стратегия взаимодействия с арендаторами в кризис: финансовый анализ сценариев и вариантов взаимодействия.
Рыночные стратегии продления/перезаключения договоров аренды.
Стратегия заполнения высвобождающихся площадей.
Продажа офисных площадей
Продажа в сравнении с арендой: недостатки и преимущества
Основные типы помещений, предлагаемых на продажу.
Профиль покупателя: «под собственные нужды» и «под арендный бизнес»
Структура договора купли продажи / предварительного договора купли-продажи.
Основные коммерческие условия продажи. Стратегия ценообразования на этапе строительства / после ввода в эксплуатацию. Регистрация сделки и возмещение НДС.
Покупка помещений в бизнес-центре: основные особенности
Инвестиционная продажа
Понятие «доходной недвижимости». Основные параметры оценки доходности. Основные требования инвесторов к помещениям. «Недвижимость инвестиционного уровня».
Основные требования инвесторов к договору аренды. Анализ арендных потоков. Чистый операционный доход (NOI).
«Цена сделки» для инвестора. Чистый операционный доход и ставка капитализации.
Использование ERV (Estimated Rental Value) для определения рыночной стоимости объекта.
Потенциальное увеличение доходности объекта после продажи.
Управление коммерческой недвижимостью.
Структура и уровни управления коммерческой недвижимостью: Facility Management; Property Management; Asset Management.
Управляющая компания: собственная или привлеченная. Организация управления недвижимостью.
Основные игроки рынка property management.
Особенности управления недвижимостью при продаже помещений в бизнес-центре. Структура эксплуатационных расходов. Оплата коммунальных услуг.
БИЗНЕС-МОДЕЛЬ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ
Организационное строительство и развитие компании. Организационная структура.
Проведение изменений.
Взаимодействие между собственником и управляющим компании, сервисными службами и поставщиками.
Автоматизация внутренних процессов.
ОРГАНИЗАЦИЯ ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЛУАТАЦИИ
Обзор рынка услуг по технической эксплуатации и прогноз его развития.
Место технической эксплуатации в системе управления недвижимостью. Терминология.
Нормативное регулирование технической эксплуатации недвижимости. Стандарты технической эксплуатации.
Методы технической эксплуатации и способы организации работ.
Система планово-предупредительных ремонтов. Состав системы планово-предупредительных ремонтов.
Планирование ремонтов.
Регламентация мероприятий постоянной программы технической эксплуатации.
Финансирование технической эксплуатации объектов недвижимости и ценообразование на услуги.
Автоматизация управления инженерной инфраструктурой зданий и автоматизация управления процессом технической эксплуатации.
Система обеспечения безопасной эксплуатации объектов недвижимости.
Регламент на 4 дня очного обучения:
09:00 - 16:153 перерыва - 15", 45", 15"