Методы анализа рынка недвижимости
Принципы методологии анализа рынка недвижимости
Рынок недвижимости как объект исследования
Рынок недвижимости: общая структура, функции. Свойства рынка и их показатели. Стоимость объекта, затраты, цена, категории цен и арендных ставок. Многоуровневая система показателей и формы их регистрации.
Типовые цели анализа рынка недвижимости. Требования к профессии аналитика.
Содержание общего (универсального) и специализированного анализа рынка недвижимости.
Содержание общего анализа. Общерыночный консалтинг. Общий (универсальный) и специализированный анализ. Специализированный консалтинг.
Анализ рынка в интересах управления инвестиционно-строительным проектом (Девелопмента)
Системный подход к инвестиционному анализу рынка недвижимости
Сущность методологии инвестиционного анализа рынка. Системные принципы инвестиционного анализа рынка недвижимости. Определения глоссария CCIM.
Анализ рынка в локации объекта
Циклы рынка недвижимости. Экономический тип, степень и стадия развития рынка.
Анализ реализуемости местоположения
Примеры описания района, города, площадки в интересах обоснования концепций застройки земельного участка. Зона торговли. "Барьеры для входа и роста", "рычаги развития", "генераторы движения" зоны торговли. Пример исследования зоны торговли и оценки реализуемости местоположения.
Предварительная оценка реализуемости площадей на основе мониторинга агрегированного рынка и среднерыночных показателей доходности
Мониторинг и анализ сегментов агрегированного рынка. Анализ разрывов и определение соотношения спроса и предложения на основе расчетно-табличной методики. Предварительная оценка финансовой реализуемости девелоперских проектов. Примеры
Прогнозирование динамики цен, объема и темпов заполняемости (поглощения) площадей
Методика прогнозирования поглощения площадей на основе анализа экономической базы. Процедура анализа экономической базы (АЭБ). Определение отраслей экономической базы и оценка показателя местоположения. Оценка текущей базисной занятости. Расчет МЭБ. Расчет КНЗ. Анализ "сдвиг-доля". Упрощенное применение методики АЭБ. Пример оценки реализованного спроса на офисные площади в г. Екатеринбурге и прогноза динамики спроса путем упрощенного анализа экономической базы. Методика прогнозирования поглощения площадей на основе анализа разрывов рынка.
Прогнозирование потока доходов в инвестиционном анализе
Методика выбора рекомендуемого диапазона цены реализации объекта (на примере жилых элитных новостроек). Методика определения рекомендуемой арендной ставки офисного помещения Основные задачи анализа рынка в данном исследовании. Формирование и статистический анализ первичной выборки аналогов. Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка аренды коммерческой недвижимости в сегменте производственных и офисно-складских помещений г. Москвы. Статистический анализ выборки предложений в СВАО. Выводы по анализу предложения. Детализация прогнозируемых цен и арендных ставок по предполагаемым продуктам проекта и определение недисконтированного потока доходов для вариантов проекта.
Оценка ценовой конъюнктуры в локации объекта. Определение прогнозных цен продажи квартир и продажи/сдачи в аренду нежилых помещений.
Инвестиционный консалтинг
Понятие инвестиционный консалтинг
Цели и задачи инвестиционного консалтинга. Структурная схема подготовки и проведения исследований при инвестиционном консалтинге.
Алгоритм использования результатов анализа рынка при инвестиционном консалтинге
Этапы исследования при инвестиционном и инвестиционно-строительном консалтинге. Содержание работы в зависимости от целей исследования (содержания Технического задания). Три цикла предынвестиционного анализа проекта.